Горобзор Уфа
Регистрация
Вход
Сегодня: +°C
Завтра: +°C
Главная ГОРНовости ГОРСправка Афиша Здоровье и спорт Работа
ГОРФото Статьи Блоги ГОРАвто Стиль жизни Конкурсы
Афиша

Добавлено - -

Сильного падения цен на недвижимость в Уфе ожидать не стоит

Сильного падения цен на нед ...

В конце 2014 года я писала о том, что текущая ситуация не похожа ни на  2008 год, ни на 1998, и даже ни на 10-летнюю японскую стагнацию. На деле все совсем по-другому, и причины ситуации иные, мы видим валютную инфляцию, коррелирующую с санкциями и ценами на «экономикообразующий» фактор -  нефть.

 В настоящий момент можно предположить, что движение цены вниз продолжится, и в зависимости от общеэкономический ситуации  будет сохранить такой уровень несколько месяцев. Темп снижения будет зависеть от новых новостей экономики, но высоким не будет из-за инфляции.

Уровень поддержки снизу на данный момент (с учетом именно последних новостей о ставке рефинансирования и  повышения стоимости ипотеки) – 62- 65 тыс руб\кв.м., что означает снижение от докризисного уровня всего на несколько тысяч рублей за кв.м. и не более. Правда, чтобы ускорить срочную продажу, продавцы идут иногда на больший торг. Инфляционное завышение цены борется со снизившимся спросом относительно предложения.

Веским отличием текущего рынка от ситуации 2008 года является то, что на фоне валютных ситуаций снижение цены рынка недвижимости сопровождается снижением покупательной способности рубля в целом, инфляцией цен, что по тенденции компенсирует одно другое. Поэтому смысла ждать значительного снижения или дна рынка нет – накопления обесцениваются. Именно это может спасти покупателей и продавцов от ценовых разочарований. Не ждать, если есть реальная необходимость проживания. И не ждать покрытия инфляции, если вы инвестор. Ждать можно только в одном случае  - если денег на объект не хватает, а ипотеку взять совсем не получается. Инфляция резко обесценивает накопления.

Вместе с политикой и экономикой ипотека все-таки регулирует рынок недвижимости Уфы. Но не настолько здесь значимы сами ставки по абсолютному значению, сколько иные, скрытие на первый взгляд факторы. Само по себе повышение ставок, например, с 13 до 15% не сильно повлияло бы на решение взять кредит в 1,5-2 млн руб, если этот замысел был. Так как при таких суммах кредита ежемесячный платеж, а он и так был бы велик, является основным ограничением. Важнее сейчас стали ограничения банков при одобрении заемщиков, именно они сейчас пока играют основную роль – по отраслям, дополнительным доходам, созаемщикам, поручителям, минимальному первоначальному взносу. Но ставка в 17-18% пока является психологическим рубежом (это уровень периода развития ипотеки, который многие помнят)

Снижение спроса, конечно, коснется некоторых новостроек, которые покупатель может счесть более критичными по срокам строительства. Количество необоснованных страхов в начале года резко возросло. И банки резко ограничили кредитование новостроек. Более 70-процентов продаж прошлого года было с использованием ипотечных средств, а первоначальные взносы по кредитам были небольшими.  Поэтому малодоступность ипотеки ударила прежде всего по новостройкам, исключая разве что Сбербанк России. Поэтому и субсидировать ипотеку правительство хочет именно в этом сегменте.

Но самым важным для застройщиков в будущем году будет сохранение не только темпов строительства, но и качества, которое страдает в подобных годах в первую очередь. Часть спроса перетечет частично на вторичный рынок, которые все-таки немного подешевел, и, возможно подешевеет еще немного, и на загородный сегмент эконом-класса.
Цены застройщиков снижаться пока не будут, так как уровни их продаж в декабре были превышены втрое, и финансовый резерв у многих есть. Если же будут необходимы пополнения кассовых разрывов, то застройщики будут скорее объявлять точечные акции на отдельные квартиры.

Недвижимость во время кризиса никогда  не сдавала свои позиции быстро  и  всегда оставалась средством для возможного сбережения рублевых накоплений. Поэтому сильного снижения ждать не стоит, проще воспользоваться будущим преобладанием количества продавцов над покупателями. В подобных ситуациях выбирать удобнее, объектов гораздо больше и торг уместен. Почему не будет сильного снижения цен, тоже объяснимо – налоги. Либо собственник избавляется от активов, либо начинает считать его дороже только потому, что дороже становится его содержание. Казалось бы, должно быть наоборот…

На рынке вторичного жилья же повышение коммунальных и прочих платежей почему-то цену не снижает. Надо учесть и огромное количество инвестиционных квартир последних лет. Они значительно пополнили предложение по аренде, теперь объектов тут больше, чем спроса. Приумножить деньги тут конечно не удастся. И часть из них все равно поступит в продажу в связи с личными ситуациями собственников, и спровоцированными политикой и тратами конца 2014 года

Последние дни постоянно слышится фраза: «а как сейчас вложить, чтобы приумножить», «а как я заработаю если..».  К сожалению, никак. Инвестиционная стратегия текущего периода – сохранить и минимизирвовать убытки, связанные с инфляцией и будущими и прошлыми политическими решениями. Прогнозировать рынок в подобных ситуациях, зависящих скорее от действий политиков, слишком сложно.

Активность рынка. В начале 2015 активность на рынке недвижимости заметно снизилась. Но не только по ипотечным и экономическим причинам. Народ просто поддался товарной панике конца 2014 и серьезно потратился, выставляя сейчас на сайтах объявлений, как оказалось, не очень нужные купленные товары. Вряд ли ситуация продлится долго, некоторая активизация спроса все равно постепенно происходит. Активности начала 2014 ждать конечно не стоит, но и стагнации рынка не будет. Приоритеты сместятся снова на вторичный рынок как более надежный с точки зрения готового объекта недвижимости и возможности проживания в нем. Также мы прогнозируем выброс на рынок большого количества так называемых обремененных квартир, квартир в ипотеке, где собственник-заемщик не может платить кредит дальше. Такие квартиры должны оцениваться немного ниже рынка, дабы на фоне большого количества предложений привлечь покупателя. Так как схема покупки дольше и замудреней. Теоретически они должны быть дешевле на 10-15%, но собственник не готов  к этому, и в результате в этом подсегменте наблюдаются продолжительные сроки экспозиции. В результате слишком длительной экспозиции заемщик теряет гораздо больше неявных издержен, в том числе усугубляет негативную кредитную историю.

И наконец: Росстат. Инфляция за январь 2015 года составила 3% (36% годовых). При таких условиях сильного падения цен на недвижимость не будет, некоторое снижение  - и не больше. Именно инфляция, причины которой - валютные, компенсирует снижение, которое могло бы быть по экономическим и ипотечным причинам. Собственники-продавцы слишком ценят свои активы.

Сортировать

По дате По комментариям
  1. 23.05 20:54 В Башкирии на территориях опережающего развития будет создано 1200 новых рабочих мест
  2. 23.05 20:42 Власти Башкирии планируют развивать газопереработку
  3. 23.05 19:54 Две трети трудоспособных граждан в исправительных колониях Башкирии не могут найти работу
  4. 23.05 18:56 Объем инвестиций в основной капитал в Башкирии составил 37,5 млрд рублей
  5. 23.05 18:15 В Башкирии 91 ветеран Великой Отечественной войны нуждается в улучшении условий жилья
  6. 23.05 18:08 В Башкирии ищут подрядчиков на ремонт двух улиц
  7. 23.05 17:11 Бухгалтер уфимской стоматологии присвоила 5,2 млн рублей
  8. 23.05 17:04 Режиссер из Башкирии Руслан Юлтаев снимает короткометражку «Внеклассный урок»
  9. 23.05 16:28 В Башкирии запланирован капитальный ремонт сквера за 10,7 млн рублей
  10. 23.05 16:01 Организаторов подпольного казино в Башкирии осудили условно
  11. 23.05 15:34 Минземимущество Башкирии еще раз попробует продать теплицу и птицефабрику
  12. 23.05 14:32 «Экономичный» троллейбус местного производства презентовали в Уфе
  13. 23.05 13:49 Пострадавшие из-за сбоя связи абоненты «Мегафона» могут выбрать компенсацию
  14. 23.05 13:13 Из горящего садового дома под Уфой пожарные успели вытащить два 50-литровых газовых баллона
  15. 23.05 12:45 В Башкирии для сдачи ЕГЭ видеокамерами оснастили 90% учебных помещений
  16. 23.05 12:24 Уфимцы могут отметить стихийную свалку на Экологической карте
  17. 23.05 11:30 Работникам уфимского фанерного комбината выплатили 18 млн рублей долга по зарплате
  18. 23.05 11:27 Аналитики фиксируют рост спроса на микрозаймы в преддверии школьных выпускных
  19. 23.05 11:26 Башкирия в числе лидеров по посевам сахарной свеклы
  20. 23.05 10:50 В Уфе начал работу Нефтегазовый форум и XXV международная выставка «Газ. Нефть. Технологии».
  21. 23.05 10:17 Башкирия спишет около 70 млн рублей долга «Уфахимпрома» перед бюджетом
  22. 23.05 10:10 Международный фестиваль балетного искусства имени Рудольфа Нуреева открывается в Уфе
  23. 23.05 09:50 В Уфе на 5 месяцев перекроют движение транспорта по улице Менделеева
  24. 23.05 09:30 В Башкирии погибла 18-летняя водитель «Дэу Нексии», вырулив под «КамАЗ»
  25. 23.05 09:29 В озеро парка Аксакова вернулись лебеди
  26. 22.05 21:01 Почти 60 % безработных в Башкирии - женщины
  27. 22.05 20:11 Свыше четверти крупных и средних предприятий Башкирии оказались убыточными
  28. 22.05 18:51 В Уфе пройдет акция «Мы с тобой одной крови»
  29. 22.05 18:41 Турист остался жив после падения с высоты 10 метров
  30. 22.05 18:27 В Башкирии ликвидировали незаконную свалку
  31. 22.05 18:11 В Демском дендропарке Уфы появится кедровая аллея
  32. 22.05 18:03 В Сипайлово начал проваливаться асфальт в одном из дворов
  33. 22.05 17:25 Футбольный клуб «Уфа» заработал в минувшем сезоне 500 млн рублей
  34. 22.05 17:12 Жители Башкирии приобрели продуктов питания на 113 млрд рублей 
  35. 22.05 16:28 Власти Башкирии утвердили новые тарифы на эвакуацию и хранение транспорта на штрафстоянке
  36. 22.05 16:22 В Башкирии ожидаются заморозки и сильный северный ветер
  37. 22.05 16:18 Производителей пиломатериалов в Башкирии обяжут вести учет данных о сделках с древесиной
  38. 22.05 15:31 Эксперты прогнозируют рост объема банковских вкладов в Башкирии в 2017 году на 6-7%
  39. 22.05 15:27 Крым планирует наладить поставки меда в Башкирию
  40. 22.05 15:24 Лучшие скалолазы России померятся в Уфе силами
  41. 22.05 15:04 С чего начать дело своей мечты: в Уфе открывается «Неделя бизнеса-2017»
  42. 22.05 14:20 Предприятие ЖКХ в Башкирии выплатит 1 млн рублей семье погибшего в колодце рабочего
  43. 22.05 13:47 Власти Башкирии объявили торги на реконструкцию дороги Бирск-Сатка за 4,2 млрд рублей
  44. 22.05 13:40 «Дортрансстрой» оштрафовали за нарушения природоохранного законодательства
  45. 22.05 12:49 Льготы в детских садах Башкирии вернут всем категориям семей
  46.